Egzekucja z nieruchomości

Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w art. 1a pkt 12 wymienia rodzaje środków egzekucyjnych, jakie może stosować organ egzekucyjny w egzekucji należności pieniężnych. Ostatnią pozycję zajmuje egzekucja z nieruchomości.

Mimo, że jest to stosunkowo nowy środek egzekucyjny – wprowadzony nowelizacją ustawy egzekucyjnej z dnia 6 września 2001 r. -  doczekał się kilku istotnych zmian. Ostanie wprowadzono ustawą z dnia 11 września 2019 r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Poz. 2070, z późn. zm.).

Co się zmieniło w egzekucji z nieruchomości od 30 lipca 2020 r?

Kolejny Tytuł Wykonawczy

Kolejny Tytuł Wykonawczy (art. 26 ca § 1 u.p.e.a.) - wierzyciel wystawia w razie potrzeby zabezpieczenia na nieruchomości, lub egzekucji z nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego zobowiązanego i jego małżonka;

Nieważność rozdzielności majątkowej

Zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej lub wystąpienie innego zdarzenia skutkującego ograniczeniem, zniesieniem, wyłączeniem lub ustaniem odpowiedzialności zobowiązanego uznaje się za bezskuteczne do składnika majątkowego, który wchodziłby w skład majątku wspólnego, gdyby nie zawarto tej umowy majątkowej małżeńskiej lub nie wystąpiło takie zdarzenie prawne. Składnik ten uznaje się za wchodzący w skład majątku wspólnego;

Sprzeciw

W sprawie odpowiedzialności majątkiem wspólnym małżonkowi zobowiązanego przysługuje prawo sprzeciwu (art. 27f. § 1 u.p.e.a.). Podstawą sprzeciwu jest ograniczenie, zniesienie, wyłączenie lub ustanie odpowiedzialności całością albo częścią majątku wspólnego. W sprzeciwie określa się istotę i zakres żądania oraz dowody uzasadniające to żądanie. W przypadku egzekucji z nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego sprzeciw wnosi się nie później niż w terminie 14 dni od dnia doręczenia małżonkowi zobowiązanego wezwania do zapłaty egzekwowanej należności pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości jest bardzo kosztownym i dolegliwym dla zobowiązanego środkiem egzekucyjnym. Organy egzekucyjne niechętnie się jej podejmują, bowiem cały proces jest szczególnie czasochłonny.

W przeciwieństwie do pozostałych środków egzekucyjnych, właściwość miejscową organu egzekucyjnego w egzekucji należności pieniężnych z nieruchomości ustala się według miejsca jej położenia a nie miejsca zamieszkania lub siedziby zobowiązanego.

W obowiązującym kształcie ustawy uchylony został art. 110 § 1 – 3 u.p.e.a. który stanowił, że środek ten może być stosowany wyłącznie wtedy, gdy zastosowanie innych środków wymienionych w ustawie nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne.

Obecnie ustawodawca pozostawia organom egzekucyjnym nieco więcej swobody w tym zakresie, co nie oznacza, że przestają obowiązywać ogólne zasady postępowania egzekucyjnego.

Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji egzekucję z nieruchomości dzieli na osiem oddziałów:

• zasady ogólne,

• zajęcie,

• opis i oszacowanie wartości nieruchomości,

• obwieszczenie o licytacji,

• wadium,

• licytacja,

• przybicie,

• przyznanie własności.

Zasady ogólne

Organ egzekucyjny podejmuje czynności egzekucyjne związane z egzekucją administracyjną z nieruchomości po otrzymaniu od wierzyciela zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków. Kwota zaliczki nie może być większa niż 5% egzekwowanej należności i nie może przekraczać 11.400 zł. Brak jej uiszczenia powoduje, że organ egzekucyjny nie przystąpi do egzekucji z nieruchomości.

Uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są:

• zobowiązany,
• wierzyciele egzekwujący,
• osoby którym przysługują ograniczone prawa lub roszczenia do nieruchomości,
• organ który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste.

Zajęcie

Zgodnie z art. 110c § 1 u.p.e.a. organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości.

Zajęcie przybiera formę wezwania zobowiązanego do zapłaty należności pieniężnej, w terminie 14 dni od dnia jego doręczenia, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

W artykule dotyczącym roli zobowiązanego w postępowaniu egzekucyjnym w administracji wspominaliśmy, że zobowiązany może działać przez pełnomocnika.

W przypadku egzekucji z innych, niż zajęcie nieruchomości środków egzekucyjnych, przy założeniu że po wszczęciu postępowania został ustanowiony pełnomocnik szczególny, wszelka korespondencja – w tym zawiadomienia o zajęciu wierzytelności – kierowana jest do pełnomocnika.

Natomiast w przypadku zajęcia nieruchomości, wezwanie jest kierowane bezpośrednio do zobowiązanego. Świadczy o tym nadana mu forma - nie zawiadomienie a wezwanie. Powyższe pozostaje w zgodzie z art. 32 Kodeksu postępowania administracyjnego - strona może działać przez pełnomocnika, chyba że charakter czynności wymaga jej osobistego działania.

Wraz z wezwaniem, zobowiązanemu doręcza się również odpis tytułu wykonawczego o ile nie został wcześniej doręczony. Oznacza to, że ustawodawca zezwolił na zastosowanie egzekucji z nieruchomości, jako pierwszego środka egzekucyjnego.

Dopełnieniem powyższych czynności jest złożenie do właściwego sądu wniosku o wpis o wszczęciu egzekucji.

Zajęcie nieruchomości jest dokonane z chwilą doręczenia wezwania. Wezwanie doręcza się: zobowiązanemu, małżonkowi zobowiązanego lub innemu podmiotowi na który przeniesiono prawo własności nieruchomości.

Dodatkowo dla każdego kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają również z chwilą gdy powziął wiadomość o jej wszczęciu. Zastosowanie tego przepisu w praktyce może być nieco kłopotliwe z uwagi na trudności w udowodnieniu faktu powzięcia tego typu informacji.

Zajęcie obejmuje wszystko, co może stanowić przedmiot obciążenia hipoteką, a także pożytki z nieruchomości.

Po dokonaniu zajęcia wszelkie ustanowione przez zobowiązanego obciążenia nieruchomości są nieważne.

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie zobowiązanego, chyba że nie może on sprawować prawidłowego zarządu. W takim przypadku organ egzekucyjny ustanawia innego zarządcę. W sprawie ustanowienia bądź odebrania zarządu organ egzekucyjny wydaje postanowienia na które przysługuje zażalenie.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny przystępuje nie wcześniej, niż po upływie terminu do zapłaty dochodzonej należności pieniężnej określonego w wezwaniu.

Na tym etapie organ egzekucyjny gromadzi dokumenty dotyczące prawa własności nieruchomości, wykaz jej obciążeń a także dane adresowe uczestników postępowania, do których będzie kierowana korespondencja o terminie opisu i oszacowania.

Zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu. Dodatkowo, poprzez obwieszczenie publiczne organ egzekucyjny wzywa inne osoby oraz uczestników, o których nie ma wiadomości, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, by przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa.

Oszacowanie wartości zajętej nieruchomości wykonuje, na zlecenie organu egzekucyjnego, rzeczoznawca majątkowy o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od daty jego ukończenia.

Obwieszczenie o licytacji

Zajętą nieruchomość organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji publicznej. Termin licytacji może być wyznaczony dopiero po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

O terminie licytacji organ egzekucyjny zawiadamia poprzez publiczne obwieszczenie, które doręcza się uczestnikom postępowania a także wywiesza w siedzibie urzędu skarbowego.

Jeżeli wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę wyższą niż 83.600,00 zł. wiadomość zamieszcza się także w dzienniku poczytnym w danej miejscowości.

W przypadku tego typu obwieszczeń, jak wynika z wystąpienia Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych do Prezesa Krajowej Rady Komorniczej, ujawnienie danych osobowych dłużników w zakresie imienia i nazwiska oraz adresu ich zamieszkania nie znajduje podstaw w obowiązującym stanie prawnym. W kontekście wejścia w życie rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych, w mojej ocenie, ustawodawca będzie musiał dostosować przepisy o licytacjach publicznych poprzez modyfikację art. 110w § 3 u.p.e.a.

Jeżeli nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, współwłaściciel tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, może przejąć nieruchomość na własność za cenę nie niższą od oszacowanej wartości nieruchomości.

Na czynności organu egzekucyjnego dotyczącego tego etapu postępowania przysługuje skarga, którą można wnieść w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia o licytacji.

Wadium

Wadium składa przystępujący do licytacji, w gotówce lub w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny. Wynosi ono jedną dziesiątą części oszacowanej wartości nieruchomości.

Wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia zostaje zaliczone na poczet wylicytowanej kwoty, natomiast pozostałym licytantom jest niezwłocznie zwracane. Nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych traci wpłacone wadium.

Licytacja

Licytacja odbywa się publicznie, w obecności i pod nadzorem kierownika komórki organizacyjnej urzędu skarbowego prowadzącej egzekucję administracyjną, zwanego dalej „komornikiem skarbowym”.

Przedmiotem licytacji jest nieruchomość zgodna z opisem i oszacowaniem wartości z uwzględnieniem ewentualnych zmian o których pracownik organu egzekucyjnego informuje po wywołaniu licytacji.

Pracownik organu egzekucyjnego dodatkowo podaje do wiadomości obecnych przedmiot licytacji, jego cenę wywoławczą, wysokość wadium, termin uiszczenia ceny nabycia oraz prawa obciążające nieruchomość.

Wyłączenie osób nie mogących uczestniczyć w licytacji jest tożsame z przepisami dotyczącymi licytacji z ruchomości. Do jej przeprowadzenia, wystarczy jeden licytant.

Licytacja odbywa się ustnie a cena wywoławcza w jej pierwszym terminie wynosi 75% wartości oszacowanej nieruchomości.

Jeżeli do licytacji nikt nie przystąpił, organ egzekucyjny wyznacza drugą licytację, na której cena wywoławcza wynosi 70% wartości. W przypadku niedojścia licytacji do skutku, trzeci jej termin wyznaczany jest z ceną wywoławczą wynoszącą 65% wartości szacunkowej.

Więcej licytacji ustawodawca nie przewidział. Nieruchomość niesprzedana w trzecim terminie wraca do zobowiązanego – zajęcie zostaje uchylone. Nową egzekucję z tej nieruchomości można będzie wszcząć nie wcześniej, niż po upływie 12 miesięcy od dnia uchylenia zajęcia nieruchomości.

Czynności poborcy skarbowego w toku licytacji mogą być zaskarżane. Uczestnicy licytacji zgłaszają skargę komornikowi, który przyjmuje ją do protokołu i natychmiast rozstrzyga. Takie rozstrzygnięcie ma moc postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
 

Przybicie

Niezwłocznie po zamknięciu licytacji, tj. trzykrotnym obwieszczeniu ostatniej (najwyższej) oferowanej ceny, poborca skarbowy udziela przybicia. Przybiera ono formę postanowienia o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Postanowienie o przybiciu może zostać wydane w terminie późniejszym w przypadku wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego skarg lub zażaleń, które nie zostały jeszcze ostatecznie rozstrzygnięte.

W przypadku potwierdzenia zasadności zgłoszonych skarg lub zażaleń organ egzekucyjny odmawia przybicia. Dzieje się tak również w sytuacjach, gdy postępowanie egzekucyjne uległo zawieszeniu lub umorzeniu. Na postanowienie organu egzekucyjnego co do ceny przybicia przysługuje zażalenie.

Po udzieleniu przybicia, jego skutki wygasają w przypadku niewykonania przez nabywcę warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny.
 

Przyznanie własności

Ostatnim etapem egzekucji z nieruchomości jest przyznanie własności. Licytant, który uzyskał przybicie, zostaje wezwany do uiszczenia ceny nabycia z potrąceniem wcześniej wpłaconego wadium.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i uiszczeniu przez nabywcę ceny nabycia organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności. Powyższe postanowienie może zostać zażalone.

Jak już wspomniano na wstępie, zajęcie nieruchomości stosunkowo rzadko jest praktykowane przez organy egzekucyjne. Jeszcze rzadziej dochodzi do jej licytacji. Z reguły już opis i oszacowanie wartości nieruchomości jest dla zobowiązanego bolesnym doświadczeniem – biegły ma obowiązek sporządzić dokumentację fotograficzną pomieszczeń, które na co dzień użytkuje zobowiązany wraz z rodziną. Brak zgody użytkownika lokalu na dopuszczenie biegłego do przeprowadzenia opisu „z natury” naraża go na konsekwencje wynikające z przymusowego otwarcia lokalu.

Potrzebujesz więcej informacji na temat egzekucji administracyjnej z nieruchomości?

Napisz do nas na kontakt@egzekutywni.pl

Bezpiecznej egzekucji życzy zespół egzekutywni.pl

Kontakt z autorem: +48 794 960 221

Może to Cię zainteresuje?

Czy wiesz, że...

Znowelizowana ustawa o postępowaniu egzekucyjnym nie zabrania stosowania zajęcia nieruchomości, jako środka egzekucyjnego wszczynającego egzekucję.

Administracyjne organy egzekucyjne zwykle nie doprowadzają do licytacji zajętych nieruchomości. Jest to dość pracochłonny proces, a zajęta nieruchomość nie ucieknie przecież.

Mimo ustanowienia pełnomocnika szczególnego w sprawie egzekucyjnej, dokument zajęcia nieruchomości zawsze kierowany jest do zobowiązanego.

© Copyright by egzekutywni.pl

Serwis informacyjny z zakresu egzekucji administracyjnej. Publikacje nie mogą być traktowane jako czynności doradztwa podatkowego.